当社の実績
離婚と住宅ローンの問題は " 資金調達・離婚協議書作成・様々な不動産取引 " の3つを同時に対処しなければなりません。当社にお任せ下さい！
- 金融機関に離婚協議書を提出しローンを借換
- 妻（夫）の持分を買い取りローンを一本化
- 実家の土地上の夫名義の建物をローンで買取
- リースバックでそのまま子供と自宅に住み続ける
- 協議がまとまらなかったら共有持分を単独で売却
- 離婚協議書に財産分与を記述しムダな課税を回避！
代表（担当者）鈴木崇規
保有資格）
宅地建物取引士/貸金業務取扱主任者/行政書士/事業承継・M＆Aエキスパート
プロフィール）
離婚と住宅ローン問題の問題解決で500件以上不動産取引成約実績。金融機関元融資責任者の経験を活かしてフラット35（正規取次店）運営。離婚時のローン借換等をサポート。金融機関に提出が必要な離婚協議書にも対応できる行政書士でもある。
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離婚と住宅ローンの問題を解決する方法を解説します。（読了およそ5分）
離婚して住宅ローンをそのままにしておくとどうなる？
しっかりと解決しないと数年後に必ずトラブルになります
「 夫名義の建物に離婚した元妻と子供が住み続けていたら、数年後金融機関に発覚して金銭消費貸借契約違反ということで売却せざるをえなくなった。」「夫婦共有の自宅にローンを返済しながら住み続けていたら、数年後に別れた相手方の滞納税金で差押が入った。」
住宅ローンの問題は離婚時にしっかりと解決しておかないと、後日必ずトラブルが発生します。以下解決方法の手順をご説明します。
解決するまでの手順
解決するまでの手順は以下の通りです。
【STEP1】 5つの確認事項
【STEP2】 夫婦間で解決の方向性を協議
【STEP3】 7つの解決方法のいずれかを選ぶ
STEP1 5つの確認事項
５つの確認事項の状況等によって選択できる解決方法は決まる
まずは現状把握です。次の5つの確認事項によって選択できる解決方法も決まってしまいます。
- 不動産の資産価値と住宅ローンの残高
- 不動産の所有者
- 住宅ローンの契約名義
- 離婚後の自宅の利用方法
- 財産分与の取り決め
1. 不動産の資産価値と住宅ローンの残高
「不動産の資産価値－住宅ローンの残高（不動産の順資産価値）」がプラスなら「アンダーローン」、マイナスであれば「オーバーローン」となります。住宅ローンの条件変更や売却などあらゆる解決方法の方向付けは不動産の純資産価値がプラスかマイナスかによって大きく異なります。
2. 不動産の所有者
不動産の所有者は誰か。それは単独所有か共有か。共有の場合であれば夫婦以外の親族の名義はないか。住宅ローンの条件変更にせよ売却にせよ不動産の所有者の承諾は絶対条件となります。また住宅ローンそのままに所有者が変更（相続または住宅ローンそのままで所有権移転）している場合は慎重な対応が必要です。
3. 住宅ローンの契約名義
住宅ローンの契約名義が誰なのか。債務者は単独か夫婦連帯か。（物上）保証人はいるのか。夫婦間だけならまだしも保証人がその両親に及んでいる場合は問題も複雑化します。住宅ローンの契約名義をしっかりと確認しましょう。
4. 離婚後の自宅の利用方法
利用方法は「住み続ける」か「売却」するか、「住み続ける」場合においては夫婦のうちどちらが住み続けるのか。離婚後の利用方法によって解決方法は大きく変わります。もしくは金融機関の対応次第で希望を変更することもあるでしょう。いずれにしても自宅の利用方法に応じて解決方法を選択していく必要があります。
5. 財産分与の取り決め
離婚時に売却して手元に残る場合、どのようにお金を分けるかはとても重要な問題です。離婚時は財産以外にも解決すべきお金の問題（慰謝料・婚姻費用・財産分与・養育費・年金分割）がございます。大きな財産である不動産の売却に合わせてしっかりと協議しておくことが大切です。
STEP2 夫婦間で解決の方向性を協議
お金のことを中心に夫婦間でどういうゴールを設定するのか協議します。実際には解決方法をひとつずつ検証して、それらの数字をベースに都度協議をすることとなります。
STEP3 7つの解決方法のいずれかを選ぶ
解決方法を丁寧に検証することが大切
解決方法は次の通りです。
- 住宅ローンの条件変更
- 住宅ローンの借換
- 夫婦間売買
- 共有持分単独での売却
- リースバック
- 任意売却（オーバーローンの場合）
- 通常売却（財産分与に注意）
1. 住宅ローンの条件変更（連帯保証人を外す）
債務者がそのまま自宅に住み続けることを条件に、連帯保証人を「退去する配偶者→主債務者の親族」へ差替え
とても難しいと言われている解決策です。お借入れの金融機関が認めてくれることが大前提となります。 1. 返済原資である収入が安定していることの確認 2.「離婚条件確定」確認のための離婚協議書の用意 が必要です。
2. 住宅ローンの借換
- 債務者がそのまま住み続けることを条件に、連帯保証人（自宅退去する配偶者）を外すために住宅ローンの借換を行う
- 夫婦連帯債務の場合は、住み続ける方に財産分与で所有権移転させて住宅ローンの借換を行う
パターン1であれば通常の借換とほぼ同様のため、借換先の審査が通れば手続きが行えます。
しかしパターン2の場合は事情が異なります。不動産の登記簿謄本で夫婦共有・夫婦連帯債務であることの確認は取れますので離婚であることが分かってしまいます。そして離婚の場合、通常の借換もしくは新規の住宅ローン審査よりもハードルは上がります。住宅ローンの審査は 1. 収入 2. 不動産価値 3. 団体信用生命保険 の3つで構成されていますが、離婚時の審査には 1.収入 に重点が置かれるためです。考えれば当然です。不動産価値は購入時よりも下落し、健康リスクも高まっているからです。そして当然ながら「離婚条件確定」確認のための離婚協議書も金融機関から提出を求められることがほとんどでしょう。
3. 夫婦間売買
- 相手の持分を買い取りたい・自分の持分を売却したい
- 実家の土地上にある夫名義の建物を買い取りたい
パターン1・2いずれの場合も「不動産売買契約」の締結が必要です。価格なども双方話し合いが必要になります。ほとんどのご相談者は住宅ローンが解消できれば問題ない金額で合意をしますが、アンダーローンになると「財産分与」にも関連してくるため慎重な取り扱いが必要となります。その場合は「財産分与合意書（離婚協議の一部）」も必要になる可能性もございます。
4. 共有持分単独での売却
相手の協力が得られなければ共有持分単独での売却も検討
住宅ローンの借入がない、もしくは少ない場合に検討ができる解決方法です。離婚の最に話がスムーズにいく保証はありません。最悪の場合を想定して共有持分単独での売却にも対応できるようにしておかなければなりません。ほとんどの不動産会社は実績がありません。当社では共有者の協力が得られることを第一優先としながら対応していきますから安心です。
5. リースバック（第三者に売却してそのまま自宅に住み続ける）
「 ローンの審査が通らない。けど住み続けたい。」人向け
条件変更・借換・親族間売買で解決すればよろしいですが、時にはローン審査が通らず難航することがございます。その場合はリースバックという解決方法があります。以下の2つの契約を同時に行う手法です。
1. 不動産売買契約で投資家に自宅を売却
2. 建物賃貸借契約で投資家から建物を借りる
また条件次第で買戻しをすることも可能です。
ただし売買代金は市場相場よりも安くなるため注意が必要です。住み続けたい側はリースバックを望みますが、退去する側は少しでも高く売却してお金を分けたいからです。
6. 任意売却（オーバーローンの不動産を売却）
不動産がオーバーローンの場合は将来禍根を残さないためにも離婚時に清算をするのがベスト
条件変更・借換・親族間売買・リースバックともに基本的にはアンダーローン（不動産価格よりも住宅ローン残債が少ない）の場合に有効な解決方法となります。しかしオーバーローンの場合は異なります。
任意売却とは住宅ローンを借りている金融機関（保証会社・サービサー等）の承諾を得て売却をする方法です。売却後は残債も残りますが、離婚時に全てを解決しておくことは決して悪いことではありません。むしろそのままにしておくと離婚後数年経過してから問題が発生するということも考えられます。
ちなみにオーバーローンの場合、ハードルは上がりますがリースバックで解決できた事例もございます。
7. 通常売却（財産分与に注意）
財産分与のタイミングを間違えると最大40％程度の譲渡所得税も課税
通常の売却の場合も注意が必要です。通常の売却であれば持分に応じて売買代金が分配されますが、離婚の場合は共有財産として手取り金額を分けるケースなどもございます。贈与が課税されないタイミングで売却をし、しっかりと財産分与であることが分かるように書面化しておくことが肝要になります。
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