認知症・成年被後見人の不動産を売却については、本人保護の観点から取引に慎重をきたす必要がございます。
成年後見制度について
制限行為能力者
法律行為は、行為能力のある者が意思表示をすることで行うことができます。よって意思能力を有していない者が行った法律行為は当然ながら無効となります。意思能力を有するか否かは一般的に当事者の精神能力等に応じて判断されます。
そして行為能力とは「単独で確定的に有効な法律行為を行うことができる能力」のことです。この行為能力を有していない者を制限行為能力者と言い、これらの者が行った法律行為は代理人等により取り消すことが可能です。制限行為能力者は以下の通りです。
- 未成年者
- 被後見人
- 被保佐人
- 被補助人
なお未成年者の法律行為は法定代理人である親権者が代理権・同意権・取消権を有します。被後見人・被保佐人・被補助人については後述します。
成年後見制度の種類
成年被後見制度には次の2種類がございます。
- 任意後見
- 法定後見
本人の判断能力が不十分になった場合に利用する制度が法定後見、本人の判断能力が十分なうちに将来の備えとして利用する制度が任意後見です。
任意後見とは
本人の判断能力が十分な時に、本人と受任者（以下「任意後見人」という）との間で公正証書にて「任意後見契約」を締結し、法務局に登記をすることで成立します。そして本人の判断能力が低下したら、本人もしくは任意後見人が家庭裁判所に「任意後見監督人選任」の申立てを行い、任意後見監督人が任意後見人を監督し、本人保護を図っていくこととなります。
なお任意後見監督人は本人等の親族ではなく、第三者（弁護士・司法書士・社会福祉士等の専門職や法律・福祉に関わる法人）が選ばれることが多くなっています。
法定後見とは
法定後見制度では本人の判断能力の程度（医師の診断書を基に）によって後見・保佐・補助（先述した被後見人・被保佐人・被補助人）の3つの制度が用意されています。判断能力の程度は以下の通りです。
- （成年）後見・・常に判断能力が欠けている
- 保佐・・判断能力が著しく不十分
- 補助・・判断能力が不十分
そして本人・配偶者・四親等以内の親族等が家庭裁判所に申立てをすることで成年後見人等に法律行為の代理権・同意権・取消権を付与することとなるのです。
詳しくは厚生労働省「法定後見制度とは」をご参照ください。
法定後見）成年後見申立手続き
成年後見申立手続きについては別の記事で詳しく解説しています。ご参照ください。
成年被後見人）居住用不動産の売却
成年後見制度は本人保護の観点から創設されたものであり、当然ながら居住用不動産についてはもっとも保護されるべき財産のひとつです。よって成年被後見人等の居住用不動産については家庭裁判所の許可が必要となります。
居住用不動産に当たるかどうかの判断
では居住用不動産かどうかはどのように判断すれば良いのでしょうか。本人の住民票があるなどの形式的な基準だけで判断するのではなく、生活実態を考慮して判断しなければなりません。
- 本人の生活の本拠として現に居住中の土地建物
- 現在居住していないが過去に本人の生活の本拠となっていた土地建物
- 現在居住していないが将来本人の生活の本拠として利用予定の土地建物
よって高齢者が施設や病院に入所等していた場合でも居住用不動産に該当することがございます。
家庭裁判所の許可手続き
売却の許可要件
- 売却の必要性
- 本人の生活や看護の状況、本人の意向確認
- 売却条件
- 売却後の代金確保
- 親族の処分に対する態度
これらを総合的に勘案し本人保護に資すると判断された場合に家庭裁判所の許可が下りることとなります。