共有持分・共有名義

保有資格）
宅地建物取引士/貸金業務取扱主任者/行政書士/事業承継・M＆Aエキスパート
プロフィール）
共有持分の専門家として不動産取引500件以上の成約実績。不動産担保ローン元融資責任者の経験を活かし共有持分買取資金の調達をサポート。また相続に精通した行政書士だから遺産分割協議書を作成でムダな課税を回避することもできる。
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共有持分を相場価格で売却する方法をご紹介します。（読了およそ3分）

このページでは次の内容を解説しています。

1、共有持分4つの解決方法
2、共有持分買取業者に売却してはいけない理由
　1）買取金額が安い
　2）共有者から恨まれる可能性あり
3、揉めることなく高く売却する方法
　【STEP1】共有者と協力して解決
　【STEP2】共有持分を一部売却（※全部も可）

共有持分4つの解決方法

共有持分を解決する方法は次の4つです。詳しく説明します。

1. 現物分割
2. 売却による換価分割
3. 価格賠償
4. 共有物分割請求

1. 現物分割

現物分割が物理的可能で、かつ分割後にトータルで価値が目減りしない場合に有効

現物分割を採用できる不動産はかなり限られています。「 土地が広く、分割後の土地のいずれもが接道義務等を満たしていて、かつ建物の遵法性も保たれ、さらにはトータルで価値が減じることがないもしくは価値の目減りを許容できる 」ようであれば検討する価値はあるかもしれません。その場合には土地を測量し土地家屋調査士に分筆を依頼する必要も出てくるでしょう。

2. 売却による換価分割

不動産を売却し共有持分割合等に応じて現金を分け合う

この方法がもっとも一般的ですが、ほとんどの方はこの解決方法を採用することができない事情があったために、共有持分を保有し続けることになったのではないでしょうか。例えばどちらか一方が住んでいる、もしくは誰かが利用している状況などがございます。理想的な解決方法ですが、この解決方法も現実的に採用されるケースは多くないかもしれません。

3. 価格賠償

共有者の持分を買い取る、もしくは共有者に持分を売却する

現物分割や売却による換価分割が採用できない場合に、もっとも高く売却できる解決方法です。例えば全体で3,000万円の土地を2分の1ずつ共有しているとして、相手の持分を1,500万円で買い取るか、共有者に1,500で売却するかのいずれかです。後述しますが、共有者持分を単独で売却すると一般的には相場の3～4割程度（450～600万円）です。その差額は900～1050万円にもなります。共有者の持分を買い取ったとしてもその後相場で売却すれば良いワケですから、いずれの方法でも半年以内には現金化することが可能でしょう。

オススメの解決方法！

4. 共有物分割請求

最終手段！共有者と協議が整わなければ裁判で決着

協議が整わなければ最終的には裁判所に判断を委ねることになります。そして最終的には競売で換価し持分に応じて分けることとなります。共有物分割請求は粛々と手続きが進んでいくため、ムダな時間を要する必要がないというメリットがあります。しかしデメリットも考慮しなければなりません。

デメリットは主に次の4つです。

• 弁護士費用や裁判費用がかかる
• 競売申立費用（60～100万円程度）がかかる
• 労力がかかる
• 相場の7割程度で売却されてしまう

ちなみに買取業者も最終的にはこの方法で解決することを想定しています。

すぐに買取業者に売却してはいけない理由

買取業者の広告をよく見かけますが、決してすぐに買取業者に共有持分だけを売却してはいけません。その理由は2つあります。

理由その1. 買取金額が安い

一般的に相場の３～４割程度に買い叩かれる

なぜそんなに安いのか、理由は単純です。買取業者は先述した共有物分割請求による競売（相場の7割程度）で売却することを想定して買取金額を算出するからです。諸経費を含めても利益が出るように計算しなければなりません。要するにあなたから相場より安く買い取った分＝買取業者の利益なのです。

理由その2. 共有者から恨まれる可能性あり

裁判を前提とした買取業者とやり取りをするストレスは甚大

先述の通り協議が整わなければ裁判そして競売の流れとなります。買取業者もしくは代理人弁護士からそのような態度で対応を迫られたら共有者はどう思うでしょうか。突然のことに驚き、その不安や恐怖の反動の矛先はあなたに向かうことにもなるでしょう。

共有持分を揉めることなく高く売却する方法

少しでも高く、そしてトラブルになることなく解決するためにも、正しい手順で解決することが大切です！当社が推奨する売却方法は以下の通りです。

STEP1. 共有者と協力して解決

資金調達サポートこそが解決最大のカギ

なぜわざわざ共有者にアプローチをかけるのでしょうか。勿論もっとも高く売却できる方法だからです。また万が一共有者と協力して売却することができないとしても、共有持分を単独で売却することになるという事前アナウンスをすることで、買取業者や代理人弁護士とやり取りをするための心の準備をさせることができます。きちんと手順を踏めば、後々共有者から恨まれる可能性は断然低くなるでしょう。

• 相手の持分を買い取り、その後相場で売却
• 共有者に持分を相場で買い取ってもらう

いずれの解決方法もポイントは資金調達のサポートです。買取をしたくても現金がなければ買取はできません。専門家が資金調達に強ければスムーズに解決できる可能性が各段に上がります。

STEP2. 共有持分だけを一部売却

STEP1で解決できない場合に一部もしくは全部の売却が可能な専門家に相談すべき

先ほど業者の買取金額が安いというお話をしました。では理想的な買取業者とは？答えは「 一部でも買い取ってくれる会社 」です。そうすればいざ競売になったとしても一部は7割程度で売却することができるでしょう。

先ほどの3,000万円の事例を例に挙げてみましょう。持分は2分の1ずつですが、その半分（4分の1）を売却する場合と比較します。そして残りの4分の1は共有物分割請求で競売になったとしても7割も回収することが可能です。結果として300万円も高く売却することができるのです。それぞれのご事情によって査定額は異なりますが、当社ではこのような解決方法が可能となります。