Q、住宅ローンを滞納しています。売却をしない方法はありますか。
A、住宅ローン残金を一括請求されていなければ、このまま返済できる可能性はあります。すぐにでも金融機関窓口の担当者に連絡をして返済計画のご相談をしてください。その際は具体的な返済計画および直近1月分+αの滞納額の支払はできるように準備しておきましょう。口先で返済しますといっても真剣に取り合ってもらえません。
Q、住宅ローンを滞納したら勤務先に督促の連絡などはありますか。
A、住宅ローンについては勤務先への督促はありません。
Q、任意売却もしくは競売後に住宅ローンの残債はどのように支払っていくのですか。
A、一般的には収入と支出に関する報告書を提出し、月々支払える範囲内で返済していきます。住宅ローンの支払がなくなっても、新たな住まいとしての賃料が発生しているので余裕があるかといえばそんなことはありません。例えば月々3,000円とか5,000円の返済額の人もいらっしゃいます。
Q、税金の滞納で市（区）役所に自宅を差押されました。自宅を売却しなければなりませんか？
A、税金の納付（本税および延滞税）が済めば、差押は解除してもらえます。早めに市（区）役所にご相談をして下さい。税金は自己破産しようが、競売になろうが原則支払を逃れることはできません。
Q、税金の滞納で勤務先に知られることはありますか？
A、住宅ローンと同様勤務先に督促の連絡がいくことはありません。しかしいよいよ連絡がつかない、納税する意思がないなど役所がやむを得なしと判断した場合、給料の差押という形で勤務先に通知がなされます。また貰えるはずの給料も一部は役所の滞納分に回されてしまいます。
Q、マンション管理費の滞納で管理会社の代理人弁護士から法的手続きに入るという通知が届きました。弁護士の先生に相談した方がよろしいですか？
A、弁護士の先生への相談は不要です。なぜなら法律上争う要素が皆無だからです。マンションの管理組合の意向（管理会社の担当者が窓口です。）をよく確認して滞納分の返済計画のご相談をしてみて下さい。管理組合としても競売の申し立てなどで余計な費用の捻出は控えたいはずです。
Q、住宅ローンを滞納したらブラックリストに載りますか？
A、住宅ローンの貸出の金融機関は「JICC」「CIC」「JBA」のいずれかの指定信用情報機関に登録しています。ブラックリストというものは存在せず、あくまで個別の返済履歴などが登録されます。その履歴は一般的に5年ほど閲覧が可能で、新たに借入をしようとするとその申込先金融機関が信用情報機関の情報を確認し融資可否判断をします。
Q、クレジットカードは使えなくなってしまいますか？
A、各クレジット会社によって対応はまちまちです。ただし現状の有効期限までは使えるところが多いようです。
Q、自己破産を検討しています。弁護士の先生か、任意売却専門業者か、どちらに相談するものなのかよく分かりません。
A、ケースバイケースです。しかし住み続けることを希望される場合は任意売却先行の方が良いと思います。なぜなら自己破産をすると不動産の処分権限が裁判所選任の破産管財人に移ることがあるからです。そうなると債権者がOKしてくれても、破産管財人もしくは裁判所が認めてくれないというケースも出てくるでしょう。要するにリースバックの決裁権者が増えてしまうのです。
Q、自己破産をする予定で弁護士の先生に相談済です。その後任意売却でリースバックという住み続けられる方法を知りました。どうすればよろしいですか。
A、先生のご意見も参考にしながら方向性を決めることも可能です。
Q、離婚時に夫名義の自宅に私と子供たちが住み続け、住宅ローンの支払いは養育費の代わりとして夫が支払っていくという取り決めをしました。しかし夫から住宅ローンの滞納をして一括請求が来たから出ていくよう言われています。住み続ける方法はありますか？
A、立場上残念ながらご自宅の使用貸借権者に該当しますので、競売終了時には猶予期間もなく強制退去の対象となります。ただしご主人からのご依頼をもって任意売却・リースバックをすることは可能です。
Q、夫名義の自宅を投資家に売却して、私（妻）が借主としてリースバックをしたいです。可能ですか？
A、条件さえ合致すればもちろん可能です。
※夫婦で共有の場合は「共有持分」に記事が掲載されています。
Q、任意売却とはどのようなものなのですか？
A、任意売却とは
- 「売買代金（例：2,500万円）＜住宅ローンの残債（例：4,000万円）」での売却
- 各債権者の債権額より少ない支払いでの抵当権抹消・差押解除
- 競売の取り下げ
のいずれかもしくは複数について、金融機関・役所や税務署など全ての抵当権者・差押権者から予め合意を取り付け売却することを指します。
Q、任意売却のメリットは？
A、主に以下の4つです。
- 住み続けられる可能性がある
- 競売よりも残債が少なくなる（競売よりも高く売れて、競売よりも早く売るため遅延損害金の増加を食い止められる
- 滞納していた税金も経費対象
- 引っ越し代が認められる
目先の問題解決策として「住み続けられる」ことが注目されがちですが、滞納していた税金も経費として認められることは最大のメリットかもしれません。なぜなら税金は自己破産しようが、競売になってしまおうが、必ず支払わなければならないからです。競売になるとほとんどの場合、配当が税金に回ることはほぼありません。（残債が完済されるまで第一抵当権者である住宅ローン債権者に充当されます。）
Q、住宅ローンを滞納して一括請求された場合、どのような解決方法がありますか？
A、主に以下の4つです。
- 任意売却で高く売る
- リースバック
- 親族間売買
- 借り換え
などがあります。
Q、任意売却のデメリットはなんですか？
A、金銭的なデメリットは基本的にありません。ただし手間がかかります。また債権者の応諾価格が高かったり、時間が足りなかったりすると徒労に終わり競売になってしまうこともあります。
Q、結局のところ、競売も任意売却も同じではないですか？
A、任意売却は手間がかかり、かつ徒労に終わる可能性もあります。よって競売でもいいという方も中にはいらっしゃいます。
ただし数字だけで比較すると任意売却に軍配が上がることは一目瞭然です。住宅ローンの残債が減り、かつ滞納している税金（競売の場合は住宅ローンが完済してから税金の滞納分に充当されます。）も経費として認めてもらえるからです。具体的な数字をもとに検証しておりますので詳しくは以下の記事をご覧になってください。
Q、裁判所から「競売開始決定通知」が届きました。今からでも任意売却は間に合いますか？
A、競売開始決定から入札まで一般的に4～5か月後に入札となります。ゆとりはありませんが、十分間に合わせることは可能です。一般的に相場の価格で販売すると3か月前後で買い手は見つかります。しかし債権者の応諾価格が高かったり、競合物件が安かったりする（例：同マンションで同じ間取りの方が安いなど）と少し時間がかかります。
Q、入札まであと1週間です。ご相談はできますか？
A、連絡が密であったり、債権者や購入希望者の要望に迅速に対応していただくなどのご協力があれば、成約した方はたくさんいらっしゃいます。
Q、裁判所から「調査日」についてのお知らせが届いていました。仕事の都合で立ち会いが難しいので無視していても大丈夫ですか？
A、調査の目的はずばり入札に必要な「現況調査報告書（執行官作成）」と「評価書（不動産鑑定士作成）」を作成することです。よって連絡がないとなれば法律に基づいて鍵屋を手配し自宅に入り込んできます。無視はしないで対応しましょう。
Q、仕事などに忙殺されて室内の片づけが全くできていません。売却する際に片づけをできる保証も出来ません。それでも任意売却のご相談は可能ですか？
A、任意売却に限らず、通常の売却でもそのような方はいらっしゃいます。残置物ありきでの売却交渉であったり、清掃業者の手配なども対応致します。
Q、住宅ローンを滞納していたのに賃貸物件の審査に通るのでしょうか？
A、現在の賃貸市場では、賃貸保証会社の加入が条件となる物件がほとんどです。またその賃貸保証会社は「個人信用情報」の確認を行わない独立系がほとんどですので、任意売却のお客様でもほぼ審査は通っています。
Q、住宅ローンを一括請求されてしまったことを妻に話していません。どうすればよろしいですか？
A、理想はご依頼時にお話いただくことですが、ある程度解決の糸口が見えてからお話をしたいというお気持ちもよくわかります。そのあたりは当社でもサポート致しますのでご安心ください。ただし当然ですが最後まで隠し通すことはできませんので、心の準備はしておいて下さい。
Q、住み続けられる方法について教えて下さい。
A、主に以下の通りです。
- リースバック
- 親族間売買
- リバースモーゲージ
です。
Ｑ、任意売却の相談をする場合急いだ方が良い理由は何ですか？
Ａ、2つあります。1つ目はローンの返済額が膨れ上がるのを防ぐことです。
住宅ローンが2500万円残っていた場合、毎月いくら遅延損害金が膨らむでしょうか。遅延損害金が14．6％なら約31万円、20％なら約42万円です。半年も経つとあっという間に金額が膨れ上がってしまいます。
2つ目は解決方法の選択肢が広がるからです。1つ目の理由から残債が少ない分解決方法の選択の幅も増えますし、時間のゆとりもあるためしっかりと準備することが出来ます。
Q、任意売却をどこに相談したらよいのかわかりません。選定する際に確認すべきポイントを教えて下さい。
A、インターネットで検索する場合、紹介で依頼先を決める場合、もしくは訪問業者から選ぶ場合いずれにおいても、以下の6点をチェックすればまず問題ありません。
- サイトの運営者の確認・・・実務をしたことがないマーケティング会社、紹介料もしくはフランチャイズ料を主たる収益源としている組織（全国対応しているケースが多い）などは実務担当者の対応力は未知数となります。
- 任意売却専門会社のうち、代表者や担当者の顔や実績が不明瞭なところ・・・インターネットなどの広告ではお金をかければそれなりのサイトは作成できますが、実務となると別問題です。
- 組織が大きいこと≠良い相談先・・・例えば組織が20人ほどで任意売却の実務担当者が10人だとします。実務担当者が多いと人件費等の固定費も上がるため、ゆとりをもって「顧客ファースト」の対応をすることができません。高い家賃や広告料も固定費の押し上げとなります。まずは自社の利益確保が優先事項となるため注意が必要です。
- 資金調達サポートの有無・・・任意売却は不動産取引のため不動産業者に任せればと考えがちですが、実際はお金の問題です。よって資金調達についての経験が不足すると問題解決に繋がりません。
- 10年後も同じ担当者に相談できる？・・・リースバックでの解決を模索しているのであれば最終的に買戻しをすることも想定しておかなければなりません。買戻しを相談できるかどうか、実際にその時は誰が対応してくれるのかという点も非常に重要です。
- 直観で信頼できそうか？理屈的に問題なさそうでも最後は直観です。
ちょっと質問の意図とはズレてしまうかもしれませんが、最終的には直観です。なんとなく不安だと感じていても理屈が正しいから依頼してみよう！といって失敗するパターンだけは避けて下さい。悔やんでも悔やみきれません。