住宅ローンが組めて売主親族と同居しないことが大前提となります。以下住宅ローン控除の要件です。

住宅ローン控除の要件

取引について

• 住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
• 贈与による住宅の取得でないこと。

買主属性について

• 中古住宅の取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。
• 適用年の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。（注）個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。
• この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。

建物について

• 住宅の床面積（注1）が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
• 2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
• 建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当すること。
  • （1）　昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。
  • （2）（1）以外の場合は、次のいずれかに該当すること。
    • イ　取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）であること。
    • ロ　上記（1）および（2）イに該当しない一定の住宅（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。

借入金について

• 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること

つまり不動産担保ローンでは住宅ローン控除を利用できないということになります。

その他税制との調整

住宅ローン控除は直近でマイホームに関する特例適用を受けていないことが前提となります。具体的には以下の2つです。

• 居住年およびその前2年の計3年間に譲渡所得の課税の特例※の適用を受けていないこと。
• 居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅（住宅の敷地を含みます。）以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。

いずれにしても限りなく一般的な売買に近い親族間売買でなければ適用が受けられない要件となっております。当たり前ですが、住宅ローン控除の取り扱いはみなし贈与の判定をもする税務署で行われます。より注意が必要です。