リースバックとは

リースバックとは

第三者(投資家)にご自宅を購入してもらい、その買主と賃貸借契約を締結。
売却後も家賃をお支払いしながら住み続けることができます。

買主から売買代金を受け取り、一旦住宅ローンや税金等を完済。まとまった金額をお手元に残すこともできます。それと同時に買主と賃貸借契約を締結。要するにご自宅を現金化したと同時に通常の賃貸物件と同様に買主から自宅を借りて月々家賃をお支払いしていくというものです。このリースバックについては居住用不動産(一戸建て・マンション)に限らず、自社ビルや自社店舗なども可能で、事務所・店舗部分のみリースバックされる方もいらっしゃいます。
また、将来的にお子様が就職したら買戻しをさせたいなどというご要望があれば、予め買戻しできる金額について合意を取り付けることもできます。
(弊社では買戻しのサポートも行っております。資金調達サポート

なお買主とは主に以下の条件について事前に協議致します。

売買代金

賃料、期間そして買戻し金額算定の基準となってきます。任意売却の場合であれば投資家からご要望のリースバック条件(賃料、期間、買戻し金額)が提示されやすいよう債権者と交渉を致します。

賃料

売買代金、期間、そして賃料相場などを勘案した上で投資家が条件を検討します。原則として売買代金が高くなるほど賃料も高くなります。

期間

長期間住み続けることをご希望される方がほとんどですので、投資家の方には長期間前提での期間設定をしていただいております。売買代金が高くなれば賃料も高くなるという原則はお伝えの通りですが、期間の設定次第では「売買代金は高く、家賃も安く」ということも可能ですので、この期間という条件は非常に重要な要素となってきます。

リースバックのメリット・デメリット

メリット

売買代金を一括でお受け取り。資金使途は自由

まとまった現金をお手元に残せるため、事業資金や教育資金の捻出にご利用される方もいらっしゃいます。

人に知られることなく売却が可能

所有権は投資家に移転していますが、そのまま住み続けているため傍から見ると売却したことがわかりません。

固定資産税・都市計画税やマンション管理費・修繕積立金やなどの維持費が不要

所有権が投資家に移転しているため、固定資産税等やマンション管理費等などは投資家の負担となります。

デメリット

ご自宅の名義が変わる

所有権は投資家に移転するため、持ち家ではなくなります。

住宅ローンのように支払が元金返済に充当されることはなく、
家賃はあくまでランニングコスト

住宅ローンであれば毎月の支払のうち一部は元金として返済に充当されます。しかし家賃の場合はあくまでそこに住み続けるための経費となります。

家賃が支払えなくなり退去させることを前提として購入する不動産会社や投資家がいる

リースバックはあくまで第三者に所有権が移転します。長期的なお付き合いができる方がどうかの見極めが非常に大切です。

リースバックを検討される方が事前に確認しておくべきこと

リバースモーゲージおよび親族間売買の可能性を検証した後に以下の2点はしっかり確認しておいてください

リースバック投資家の特性

特に仲介会社経由でのリースバックに多いのが売りっぱなしの対応です。よって仲介会社そのものよりも投資家の方の属性・対応についてよく検証して下さい。リースバックを不動産の仕入の一手段と捉えている会社には注意が必要です。

買戻しのためのローンの可能性・サポート体制

多くの方は買戻しを条件に付けられていると思いますが、投資家側が賃料滞納による退去もしくは買戻しができないことを望む場合は当然ながら資金調達サポートは得られないと考えておくべきです。ご自身で備えておきましょう。

親族間売買とは

売主が、親族である個人に不動産を譲渡することです。親族に購入してもらうため、リースバックと比べ条件面・感情面において納得感のいくケースが多いことも確かです。当社でもリースバックご検討のお客様にはまずは親族間売買の可能性についての検証も行わせていただきます。しかし当然ながらこの親族間売買は越えなければならないハードルがあることも事実です。

親族間売買で注意すべき点

買主側

金融機関の低利の住宅ローンは使えない

どの銀行も親族間売買の住宅ローンは取り扱いがほぼありません。よって資金調達には労力が必要です。

価格設定次第では低額譲渡とみなされ贈与税が課される

贈与税は非常に税率の高い税目のひとつで最高税率は55%。親族間売買で低額譲渡とみなされれば時価と売買代金の差額に贈与税が課税されてしまいます。

売主側

居住用不動産の3000万円の特別控除が使えない

第三者への売却であれば利益が出たとしても3000万円までは無税ですが、親族間だとこの特別控除は利用できません。その結果として譲渡所得税が課税される可能性が高まります。

譲渡所得税が課される可能性がある

所有期間が5年以内の場合は約40%、5年超の場合は約20%の譲渡所得税が課税されます。特に、相続で土地建物を取得された場合は取得原価は売買代金の5%で計算されるため譲渡益が発生することは確実です。翌年2月の申告と同時に譲渡所得税の納税が必要となります。

(その他債務がある場合)債権者から詐害行為として取り消し請求される可能性もある

債務から逃れるために親族に不当に安い金額で譲渡したと見なされれば、債権者から詐害行為の取り消し請求をされることもございます。

リバースモーゲージとの比較

現在注目を浴びているリバースモーゲージ。使った分の利息のみが発生(月々の元金返済は不要)し、お亡くなりになった後に担保にしているご自宅を換金し返済をするという非常に魅力的な商品です。しかし実際には利用するにはハードルが高い商品(マンションは原則不可など)であり、かつご本人様がお亡くなりになった後に不動産の換価もしくは一括返済求を迫られます。
実際にお母様がリバースモーゲージを活用していたために相続発生後に一括返済を迫られたご同居の息子さんから「住み続けたい」というご相談を受けてお手伝いさせていただいたこともございます。魅力的な商品ですが、特徴のご理解は必須です。

リバースモゲージリースバック
住み続ける
所有権そのままもしくは移転(信託会社)移転(投資家)
現金必要な金額をその都度売買代金一括
資金使途リフォーム費用・介護施設入所費用など制限あり自由
年齢制限55歳以上制限なし
家族の同意推定相続人の同意が必要不要
支払利息のみ/死亡後一括返済家賃のみ
対象物件原則戸建てのみマンション・戸建など
契約終了後売却買戻し可