任意売却でできること

住み続けたい

第三者(親族もしくは投資家など)にご自宅を購入してもらい、そのまま買主と賃貸借契約を締結。売却後も家賃をお支払いしながら住み続けることができます。買戻しについても相談可。

こんな方にお奨め

・子供が学校に通っている間は住み続けたい 
・同居家族やお仕事の関係でその住所から離れられない
・将来買戻しをしたい
・事業資金や教育資金もしくは老後資金として一旦手元に現金が欲しい

住み続けたい

高く売りたい

任意売却では競売(相場の7~8割ほどで落札されるケースが一般的)よりも高い金額での売却が可能です。
ただし住宅ローンは「期限の利益の喪失」日から遅延損害金(年率14~20%が一般的)が発生し、かつ競売の申立てともなるとさらに競売申し立て費用(約60~100万円)が加算されるため早めのご対応が重要です。

こんな方にお奨め

・任意売却で高く売れれば住宅ローンが完済できる

高く売りたい

引っ越し代など手元にお金を残したい

債権者にお引っ越し代を融通してもらうのはもちろんのこと、応諾価格が買主にとって割安だとご判断いただいた場合、その分を売主の生活再建資金として融通してもらうよう交渉致します。

こんな方にお奨め

・心機一転やり直しをしたい
・自己破産も視野に入れているが、税金の滞納額がかなり大きい

任意売却とは

任意売却とは

任意売却とは、
①「売買代金<住宅ローンの残債」での売却
② 各債権者の債権額より少ない支払いでの抵当権抹消・差押解除
③ 競売の取り下げ
のいずれかもしくはその複数について、金融機関・役所や税務署など全ての抵当権者・差押権者から予め合意を取り付け売却することを指します。

皆さんは月々10万円前後からの住宅ローンを返済されていらっしゃる(いらっしゃった)と思いますが、そもそも住宅ローンを分割で返済する権利(「期限の利益」という)があるからこそこのような返済が認められているのです。しかし住宅ローンを延滞したり、税金の滞納等で差押されたりすると、期限の利益という権利はなくなり(「期限の利益の喪失」という)、金融機関は住宅ローンの残金を一括で請求してきます。当然ながらそのような大金は支払えるワケがありません。そうすると金融機関はご自宅に設定された抵当権(期限の利益が喪失した場合、競売で強制的に抵当権を設定している不動産を換価できる権利)を実行し、住宅ローンの回収に着手するのです。
このような状況の中で、予め各債権者に合意を取り付けご自身の望む形での売却を目指す、それが任意売却です。

任意売却のメリット・デメリット

メリット

競売より高く売れる

競売の落札価格は相場の7~8割と言われています。任意売却であれば相場で売却することが可能です。

売買代金の一部を滞納している税金の支払いに充当できる

競売の場合、各債権者の抵当権設定日と納期限の順で落札金額が配当されます。まず一番抵当権者である住宅ローンの金融機関(通常ローン審査時に納税状況を確認してから融資実行されるため、ほぼ第一順位となります)に配当され、余剰がなければ後順位の税金に配当されることはありません。税金は自己破産で免責許可が下りても支払わなければならないものです。滞納している税金を少しでも減らすことこそが再生の第一歩です。私個人としてはこのメリットがどなたにでも当てはまる任意売却最大のメリットではないかと考えております。

プライバシーが守れる

競売の場合、入札期日が近づくと競売業者が落札した場合に備えて近隣へのお声がけ(販売活動)などをするケースがままございます。その場合には当然ながら住宅ローンの滞納状況等が知られる可能性が少なからずあるでしょう。しかし任意売却であれば、はたから見れば一般の売却と何ら変わりはありません。

債権者から引っ越し代を必要経費として認めてもらえる

不動産取引では決済日の前日までにお引越しをしなければ、ご自宅を明け渡すことはできません。任意売却の場合、債権者も売主が経済的に逼迫したご状況であることはご理解しておりますので、引っ越し代を必要経費として認めてもらうことが可能です。

持ち出しが0円

ご依頼から成約に至るまでもちろん費用は一切掛かりません。
成約時には債権者に仲介手数料を必要経費として認めてもらい、売買代金の中から配分を受けます。

デメリット

連帯保証人がいる場合は合意が必要

住宅ローンは原則連帯保証人不要のため該当者はあまり多くありませんが、ご離婚された元配偶者の方が連帯保証人になっているケースなどではやり取りが必要となります。

債権者の了解が得られない等で徒労に終わる可能性もある

任意売却を成立させるためには、競売取り下げ・抵当権抹消・差押解除について予め全ての債権者から合意を取り付けなければなりません。売買代金、その他債権者との配分案、入札日までの残り時間、買主属性、販売方法などあらゆる面において納得いただかないと合意には至りません。つまりひとつのピースでも欠けてしまうと不成立に終わる、それが任意売却の特徴のひとつです。

相談窓口が多くどこに依頼すればよいかわからない

ほとんんどの方が初めての経験となるため、まずイメージで相談先を思い浮かべると思います。自己破産を検討しているのであれば「弁護士」、不動産屋であれば「地元の大手不動産」、住み続けたいなら「リースバック専門会社」、WEBで検索して行き着いた「社団法人等の任意売却専門会社」など。相談先の選択が解決の方向性を決定づけると言っても過言ではないため、なかなか判断が難しいというのが実際のところです。

スケジュール

1滞納滞納6か月までは銀行窓口対応
2期限の利益の喪失この日から遅延損害金が発生します
3保証会社による代位弁済債権の窓口が保証会社(または債権回収会社)に移ります
4一括請求一括請求と併せて、不払いの場合競売申立の準備に入る旨の案内が届く
5競売申立債権者が予納した競売申立費用(約60~100万円)も請求額に加算
6執行官調査(申立から約1か月)不動産鑑定士とともに執行官が室内を調査しに来ます
7入札日・売却基準価額の決定査定金額に0.7(0.6)を乗じた金額が売却基準価額となり、入札日が決定
8入札(申立から約4~5か月)1週間ないし2週間の入札期間が設けられます
9開札入札日から2週間以内に開札

法律的には開札日の前日まで競売の取り下げは可能ですが、債権者はそんなギリギリの任意売却には協力してくれません。
入札日の前日までが一般的な締め切りです。

任意売却失敗の原因は主に3つ

債権者の応諾価格(承諾する売却金額)が高いため買い手がつかない

当然ですが相場よりも高い金額を提示されたら買い手は見つかりません。原則として任意売却の方が競売よりも高く売れるため、債権者にとってもメリットがあり、回収見込み額だけで判断していただければ成立するはずです。しかし社内等の特別な事情により、相場より1~2割高い金額を提示する債権者も存在したりします。

時間が足りない

債権者に任意売却の申し出をしてから査定書を提出し、債権者側で販売価格について協議してもらいます。その間にその他債権者(第二位以下の抵当権者、税務署等、管理組合など)とお話をしていき配分の調整を図っていきます。各債権者の反応を見ながら経験則をもって販売活動がスタートします。時間が足りなすぎると買い手を探すにも苦労するばかりか、債権者がそもそも任意売却を受け付けてくれないというリスクもございます。

不動産仲介会社(担当者)の経験・交渉力不足

各債権者は当然ながらまず自分たちの債権額を満額回収しようというスタンスで対応してきますが、希望ばかりを聞いていたら雪だるま式に売却金額が大きくなっていってしまいます。そうなったらそもそも買い手が付きません。応諾価格は仲介会社の交渉によって高くなることも十分にあるのです。このことは買主に対しても同様です。このような交渉は一朝一夕でできるようなものでもなく、同じ会社でも担当者によって交渉力が大きく異なるというのが実際のところです。

相談先の選び方

任意売却の成功の鍵は担当者にあり?!

任意売却の成約には合意を取り付けるべき相手(金融機関・役所・税務署・管理組合・弁護士・買主・リースバック投資家など)がたくさんいます。それぞれの意見を尊重しながら粘り強く調整を図らなければなりません。よって担当者の経験値、交渉力や可能思考などがポイントとなってきます。そういう意味では業者選び・担当者選びは成否を分ける上でとても重要です。
以下、相談先を列挙しました。大切なご自宅のことです。2者以上にご相談されることをお奨めします。

相談先の種類

①弁護士
自己破産の申請を主業務としています。ただし自己破産を先行すると任意売却の成功率は確実に下がります。(管財事件になった場合、財産処分権限は破産管財人に移り、かつその破産管財人の報酬を売買代金の中から捻出しないといけないためです。)自己破産は任意売却後がお奨めです。(自己破産の弁護士報酬等も財産が減るため割安になります)

②一般の不動産会社
債権者との交渉経験が浅く、リースバック経験も多くありません

③リースバック・任意売却紹介サイト(WEB会社運営)
事例や説明のサイトを構築して他社に紹介。広告料や紹介料が主な売上のため、担当会社・担当者の経験値については未知数。

④一般社団法人
組織としての任意売却の経験値は多数。ただしたくさん集客をし、各会員で案件を割り振るため、担当会社・担当者の経験値については未知数。

⑤任意売却専門会社
経験値はあるケースが多い。リースバックをご検討の場合は買戻しまでのサポート等も含めての対応の見極めが必要。