みなさん、こんにちは。PLY不動産研究所の鈴木です。
本日は競売の全体の流れについて簡単にご説明します。では早速進めていきます。
Contents
1、競売の種類
競売とは、債権者が債権の回収を図るために、裁判所に申立てをして債務者の不動産を強制的に換価してもらい、他の債権者と公平になされる配当をもって、債権の回収を実現する手続きのことです。
民事執行法の第1条（趣旨）によると
1、強制執行
2、担保権の実行
3、民法、商法その他の法律の規定
のいずれかに基づいて競売の申立が認められています。3番目の規定でいうと、「区分建物所有法第7条」「区分建物所有法第59条」などがございます。
区分建物所有法第7条は「区分所有者は、債務者である他の区分所有者の所有する当該マンション内の建物等から優先的に自己の債権（管理費等）の弁済を受ける権利を有している」という内容のものです。これを先取特権といい、この権利に基づいて競売の申立をすることができます。
また区分建物所有法59条は「共同生活を営む上で不適切であるという区分所有者の方を、管理組合の総会決議に基づいた訴えをもって、競売で強制的に排除できる」という趣旨の条文です。よって債権者による強制的債権回収であるその他の競売とは意味合いが異なっています。
2、全体の流れ
いずれの競売にせよ、裁判所の手続きは以下のように進んでいきます。
1、競売の申立て
2、競売開始決定
3、差押登記の嘱託
4、現況調査命令・評価命令
5、債権届出の催告・公告（配当要求終期の定め）
6、現況調査報告書・評価書の作成、提出
7、売却基準価額の決定
8、物件明細書の作成
9、公告（不動産の表示・売却基準価額・入札日時・入札場所）
10、入札
11、開札
12、売却許可決定
13、代金の納付と所有権移転（嘱託による所有権移転登記）
14、配当期日の指定
15、配当
3、スケジュール
競売は各地方裁判所が管轄となり、裁判所毎、競売件数もしくは債務者・債権者とのやり取り等により、スケジュールは前後しますが、一般的なスケジュールは競売開始決定から入札まではおよそ5か月です。
みなさんには直接関係はありませんが、債権者の立場で考えると、返済が滞り期限の利益が喪失してから配当まではおよそ10か月です。当然ながら配当日まで遅延損害金（ほとんどの金融機関は14.6％）は発生し続けます。
本日は全体像を把握していただくために簡潔に説明してまいりました。詳細な説明はまた後日ブログで掲載させていただきます。